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LOCAÇÃO COMERCIAL E A PANDEMIA DO CORONAVÍRUS. O que isso implica no seu contrato?


LOCAÇÃO COMERCIAL E A PANDEMIA DO CORONAVÍRUS, APLICA-SE A TEORIA DA IMPREVISÃO CONTRATUAL NESTE CONTEXTO?


Nos últimos dias, como podemos perceber, o surto do coronavírus ganhou grande proporção frente a população mundial, alastrando-se de forma rápida e desordenada. As autoridades públicas, diante desse cenário, foram obrigadas a tomar algumas medidas restritivas com a finalidade precípua de contenção, achatamento da curva de crescimento do vírus no Brasil e no mundo.


No Estado do Ceará, por exemplo, o Poder executivo, determinou por meio do decreto nº 33.519, de 19 de março de 2020, o fechamento do comércio, impondo uma multa no valor de 50 mil reais em caso de descumprimento da medida. O decreto prevê o fechamento dos seguintes estabelecimentos, que prestam serviços não essenciais:


◾ Bares, restaurantes, lanchonetes e estabelecimentos congêneres;

Templos, igrejas e demais instituições religiosas;

Museus, cinemas e outros equipamentos culturais, público e privado;

Academias, clubes, centros de ginástica e estabelecimentos similares;

Lojas ou estabelecimentos que pratiquem o comércio ou prestem serviços de natureza privada;

“Shopping center”, galeria/centro comercial e estabelecimentos congêneres, salvo quanto a supermercados, farmácias e locais que prestem serviços de saúde no interior dos referidos dos estabelecimentos;

Feiras e exposições;

◾Indústrias, excetuadas as dos ramos farmacêutico, alimentício, de bebidas, produtos hospitalares ou laboratoriais, obras públicas, alto forno, gás, energia, água, mineral, produtos de limpeza e higiene pessoal, bem como respectivos fornecedores e distribuidores.


Diante dessa conjectura, como ficam as relações contratuais travadas entre as partes: locador e locatário comerciais? Temos uma nítida intervenção estatal que se sobrepõe a esses contratos particulares, com o propósito de conter uma pandemia, o covid-19, que expõe a risco a saúde pública.


Embora tenha se dado a suspensão de tais serviços não essenciais, vale frisar que as despesas correntes, ainda persistem, sendo exigidas dos lojistas e comerciantes, como é o caso do pagamento de alugueis, por imóveis que não estão sendo utilizados.


Como podemos ponderar essas obrigações para que as partes pactuantes não sejam prejudicadas em demasia?

Poderíamos fazer uso de alguma ferramenta jurídica para equalizar essas obrigações?

Entendemos caber na situação fática a incidência da Teoria da Imprevisão ou Teoria da Onerosidade Excessiva, entretanto, exige-se muita cautela na aplicação deste instituto que se situa respaldado no Código Civil em seus artigos 317 e 478-490 e no Art. 6º do Código de Defesa do Consumidor, infra:


Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Art. 6º. CDC, são direitos do Consumidor:

V – A modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas.


A legislação traz previsão de instrumentos que poderão ser aplicados para suavizar os prejuízos causados, buscando constantemente fazer uso da boa-fé objetiva e da cooperação entre as partes, sem olvidar da vedação ao enriquecimento ilícito. A aplicação desse mandamento legal, requer a observância de alguns requisitos, quais sejam: Superveniência de um acontecimento imprevisível; Alteração da base econômica objetiva do contrato; Onerosidade excessiva.


O Código de Defesa do Consumidor, diferentemente do Código Civil, dispensa o requisito da imprevisibilidade, sendo mais plástica a sua aplicação, exigindo-se apenas que haja uma desproporção superveniente que torne a obrigação excessivamente onerosa para um dos envolvidos. Para que este argumento seja alegado, requer-se a demonstração de condição de consumidor.


Cumpre-nos esclarecer em que consiste a Teoria da Imprevisão: esta teoria justificará a resolução ou a revisão de um contrato, diante de um acontecimento superveniente imprevisível que desequilibre a sua base econômica, impondo a uma das partes uma obrigação excessivamente onerosa, mitigando o pacto sunt servanda, que assegura força de obrigatoriedade aos contratos.


Visualizada a ocorrência de todos os pressupostos elencados, entendemos que nada impede a formulação de pedido judicial de revisão contratual, que tem por finalidade afastar a incidência do desequilíbrio, ocasião em que o juiz, por meio de decisão buscará restaurar a igualdade outrora existente. O objetivo de pedido de revisão e a preservação do negócio jurídico, em novos termos firmados perante o poder judiciário, o qual caberá balizar os pontos apresentados, terá como finalidade uma solução isonômica às partes.


Há ainda, a possibilidade de requerer ao judiciário o pedido de resolução contratual, posto que, talvez não seja mais relevante a continuidade do contrato, mesmo diante de uma redução. O negócio pode, com a incidência do evento imprevisível (coronavírus) deixar de atender ao interesse precípuo, oportunizando a ruptura do pacto negocial, sem a ocorrência de multa ou valores pagos antecipadamente, salvo exceções legais.


Neste momento de crise e incertezas, temos de olhar para o outro e nos colocarmos em seu lugar, fazermos, por fim, o uso da empatia.


Adotarmos o espírito da solidariedade, da negociação, do diálogo, da autocooperação, da razoabilidade e, principalmente, da boa-fé, princípio este presente em todas as relações negociais sinalagmáticas.


Precisamos entender que o Direito Contratual deve ser pensando e analisado à luz da realidade vivenciada, aliado à função social do contrato. Primazia da busca do equilíbrio ante a instabilidade.


Uma grande rede shopping, empregando esses mandamentos, publicou em mídia, que no período determinado pelo Decreto Estadual, não cobrará aluguéis de seus locatários. Isso ao nosso entender, é o desempenho de um papel social fundamental.


Ainda sobre essa temática, existe um Projeto de Lei nº 884/2020 tramitando no Senado Federal que prevê a suspensão na cobrança do pagamento de aluguéis em caráter emergencial a pessoas físicas e jurídicas, bem como os casos da assunção destes valores pelo Governo Federal, pelo prazo de 90 (noventa) dias, devido à pandemia do Coronavírus (covid-19).


Contudo, isso ainda é prematuro, não temos como saber como e em que termos se dará a aplicação dessa suspensão, o que só nos resta aguardar.


Por conseguinte, frente a essa pandemia do coronavírus, entendemos que as partes primeiramente deverão tentar a solução extrajudicial do conflito, por meio do diálogo, para só então se preciso, levar a demanda à apreciação do judiciário, sob pena de sobrecarregá-lo e não obter em tempo hábil a resposta almejada.


Entretanto, caso seja necessário acionar a via judicial, defendemos ser cabível a Teoria da Imprevisão com a finalidade de reproduzir uma solução equânime e eficiente ao caso concreto, consagrando princípios maiores em nosso ordenamento jurídico e flexibilizando outros.

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